上周陪朋友去浦东看房买房，中介指着手机屏幕上的“均价6.8万/平”说系统自动算的。我盯着那个数字看了半天，心里犯嘀咕了。
这个价到底怎么来的呢？是把整个小区的挂牌价加一起除以套数吗数据？
还是只算了最近成交的几套吧？中介支支吾吾答不上来的。只说系统就这样显示的。买房数据怎样算的出来呢？这个问题我问过房产从业者，答案五花八门样算的。有人说是网签备案价汇总。有人说是指标盘加权平均，更有人直接甩过来一份某个研究院的周报。我专门找到一个做数据的朋友，出地走他告诉我，市面上大部分新房均价是这么来的，先剔除回迁房、保障房，再按户型面积加权的，最后还要人为剔除一批“异常值”是比如开发商自留的顶楼复式呢实，或者关系户的内部价。
这么一折腾，出来的数自然比真实成交价高出几个百分点吧？
二手房的数据更热闹。链家、贝壳这类平台喜欢用“成交参考价”，访统很多人不知道了，这个价格里掺着大量“做低”的合同。为了省税。买卖双方常把网签价写低几十万吧？平台却拿这个低的数字去算均价。我在朝阳区看过一套挂牌580万的房子，实际成交550万计口径，网签只写了480万，平台系统里这笔记录就按480万进入了“近期成交均价”的池子。这样算出来的数据，跟实际市场差了将近15%。
还有个细节容易被忽略了，统计周期了。有家机构月初发报告说某区均价环比涨了3%真相，可我查了原始数据。发现它只统计了当月前10天的成交，但且那几天恰好有高端盘集中网签吧？被“结构性拉升”的均价，能反映普通刚需的真实处境吗？
恐怕不能了。国家统计局每月公布的70城数据相对严谨，它的样本是“一定规模以上”的楼盘，小开发商的项目根本进不了库，所以你跟身边人聊房价，总会觉得统计数字“偏凉”。买房数据怎样算的出来呢。说白了，就是一个口径游戏。不同口径下，同一座城市能算出两套截然，相反的结论。有个做房产自媒体的朋友索性自己建了个小库，每天盯链家的新增挂牌价，剔除顶底楼层和临街房源，再按面积中位数算。他做的区域月报反而比官方数据更贴近大家体感。说就是提醒普通购房者，看任何均价之前，先问清楚分母是什么、样本怎么筛的、周期有多长啊？
你找不到答案了，那这数据八成不算数。
